Vidéosurveillance en copropriété 2026 : obligations légales, vote en AG et mise en conformité RGPD/CNIL

Pourquoi de plus en plus de copropriétés s'équipent en 2026

Dégradations, cambriolages dans les caves, dépôts sauvages, intrusions dans les parkings : la sécurisation des parties communes est devenue une préoccupation majeure des copropriétaires. La vidéosurveillance s'impose comme la réponse la plus dissuasive, à condition d'être installée dans un cadre légal strict.

Car une caméra mal positionnée ou installée sans le bon vote en assemblée générale expose la copropriété, et le syndic, à des sanctions civiles, voire pénales. Cet article fait le point sur l'ensemble des obligations applicables en 2026.

Le cadre juridique applicable

Trois textes encadrent l'installation de caméras dans un immeuble collectif :

• Le RGPD (Règlement UE 2016/679) : les images de personnes identifiables sont des données personnelles. Leur traitement doit être proportionné, justifié et sécurisé.
• La loi Informatique et Libertés (loi 78-17 modifiée) : déclinaison française du RGPD, elle précise les obligations d'information, les droits d'accès aux images et la durée de conservation.
• Le Code de la sécurité intérieure (articles L251-1 à L255-1) : il régit la vidéoprotection dès lors qu'un espace ouvert au public ou la voie publique est filmé.
• L'article 9 du Code civil, qui garantit le respect de la vie privée.

Point essentiel : depuis l'entrée en application du RGPD en 2018, aucune autorisation préalable de la CNIL n'est nécessaire pour une vidéosurveillance limitée aux seules parties communes privées de la copropriété.

Le vote en assemblée générale : quelle majorité ?

L'installation d'un système de vidéosurveillance doit impérativement être votée en assemblée générale. Un copropriétaire isolé ne peut jamais imposer un dispositif de son côté dans les parties communes.

• Majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) : c'est la règle généralement retenue pour l'installation d'un système couvrant les parties communes.
• Unanimité : la jurisprudence (Cour d'appel de Paris, 2009) a considéré qu'une installation portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives devait être votée à l'unanimité.

Le procès-verbal d'AG doit mentionner précisément l'emplacement des caméras, leur champ de vision, la durée de conservation et les conditions d'accès aux images.

Quelles zones peut-on filmer ?

C'est le point le plus contrôlé par les autorités. La règle de proportionnalité impose de ne filmer que ce qui est strictement nécessaire :

ZoneFilmable ?Hall d'entrée, couloirs, escaliersOuiParking, local à vélos, caves (accès)OuiLocal poubelles, locaux techniquesOuiPortes d'appartements individuellesNonVoie publique, trottoir, rueNon (sauf autorisation préfectorale)Propriété ou fenêtres d'un voisinNon

Si une caméra capte une portion de voie publique (par exemple pour surveiller l'entrée d'un parking donnant sur la rue) une autorisation préfectorale est obligatoire au titre du Code de la sécurité intérieure.

L'enregistrement audio est à proscrire : il augmente fortement l'atteinte à la vie privée et dépasse ce qui est nécessaire à la sécurité.

Les obligations de conformité RGPD

Pour rester conforme, la copropriété doit respecter plusieurs obligations cumulatives :

1. Affichage obligatoire : des panneaux doivent informer résidents et visiteurs qu'ils sont filmés, dès l'entrée dans les lieux, avec mention du responsable du traitement et des modalités d'exercice des droits (article 13 du RGPD).
2. Durée de conservation limitée : les images doivent être supprimées automatiquement, généralement sous 30 jours maximum.
3. Accès restreint : seuls le syndic et, le cas échéant, le conseil syndical peuvent consulter les enregistrements. L'accès doit être sécurisé (mot de passe fort, traçabilité, aucune diffusion publique).
4. Registre des traitements : la copropriété, en tant que responsable de traitement, doit tenir à jour la documentation de son dispositif.

Les sanctions en cas de non-conformité

Le non-respect des règles expose à des sanctions à plusieurs niveaux :

• Civiles : obligation de démonter le matériel installé illégalement, dommages et intérêts.
• Administratives : la CNIL peut prononcer des amendes pouvant théoriquement atteindre 20 millions d'euros ou 4 % du chiffre d'affaires pour un syndic professionnel. Si ces plafonds sont rarissimes en copropriété, des sanctions financières significatives restent possibles.
• Pénales : lorsque l'installation est jugée particulièrement intrusive (atteinte à la vie privée).

Le syndic porte une responsabilité particulière : il peut être tenu responsable personnellement de la gestion du système, et la copropriété peut être condamnée collectivement.

Comment réussir son projet de vidéosurveillance en copropriété

Un projet conforme et efficace repose sur trois piliers : un dispositif techniquement adapté, un positionnement des caméras respectueux des zones autorisées, et une documentation RGPD complète. L'accompagnement par un professionnel maîtrisant à la fois la technologie et la réglementation évite les erreurs coûteuses (caméra mal orientée, vote inadapté, absence d'affichage).

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FAQ (balisage schema FAQPage recommandé)

Faut-il une autorisation de la CNIL pour installer des caméras en copropriété ?Non, si les caméras filment uniquement les parties communes privées. Une autorisation préfectorale est en revanche nécessaire si le dispositif capte la voie publique.

Quelle majorité pour voter la vidéosurveillance en AG ?La majorité de l'article 25 est généralement requise. L'unanimité peut être exigée si l'installation porte atteinte à la jouissance des parties privatives.

Combien de temps peut-on conserver les images ?30 jours maximum dans la grande majorité des cas, avec suppression automatique.

Qui peut consulter les enregistrements ?Seuls le syndic et le conseil syndical, via un accès sécurisé.

Peut-on filmer avec le son ?Non, l'enregistrement audio est à proscrire car disproportionné par rapport à l'objectif de sécurité.

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